只是用自己名義買賣房子，就一定是個人財產交易嗎？

當事人一次與他人共同買下9筆房地，之後從104年至107年間陸續分批出售。直到107年才補辦獨資商號登記，主張自己原本只是想長期持有，甚至一度規劃供牙醫診所使用，並不是在經營不動產買賣業。

所得稅法認定營利事業不是以有沒有先辦營業登記為唯一標準。如果整個經濟活動已經具有營利目的、固定營業場所，加上持續性的買進、管理、出售等規劃，就算事後才辦登記，仍可能被認定早已具有營利事業的實質。

本案一次購入9筆房地，再歷時數年分批出售，涉及找標的、議價、資金安排、管理及出售，法院認為這不是偶發性的個人財產處分，而是具有計畫性的營利活動。

房屋跟土地是一起買、一起賣，不能把房屋算營業收入，土地卻切出去說是個人財產交易。因此國稅局將104年度房地銷售收入合計3449萬餘元列為營業收入。又因納稅人沒有提出帳簿憑證，就依不動產買賣業同業利潤標準17%核定所得586萬餘元。

稅法看的是實際經濟活動，不是你有沒有掛上一張商號登記。房子買多了、賣久了、做得像生意，最後就可能真的被當成生意課稅。

最高行政法院109年度上字第599號